An cư thì lạc nghiệp. Chính vì thế, vay mua nhà khi còn trẻ được nhiều người hướng tới. Vậy có nên vay mua nhà hay không? Các hình thức, điều kiện và thủ tục vay mua nhà như thế nào? Bài viết hôm nay sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về vay mua nhà.
Vay mua nhà là gì?
Vay mua nhà là một hình thức vay vốn ngân hàng. Khi vay mua nhà, khách hàng phải dùng tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay. Tài sản thế chấp có thể bất động sản, xe ô tô… hoặc thậm chí là tài sản hình thành từ vốn vay.
Cụ thể:
- Khoản vay để mua nhà cần phải có tài sản đảm bảo. Khách hàng vay vốn có thể dùng chính căn nhà định mua làm tài sản đảm bảo.
- Số tiền cho vay để mua nhà rất lớn, có thể bằng 95 đến 100% giá trị tài sản đảm bảo.
- Thời hạn cho vay để mua nhà dài. Đôi khi lên đến 25 – 30 năm.
- Lãi suất vay cực kì ưu đãi. Điều này giúp khách hàng giảm được áp lực kinh tế.
- Phương thức trả vốn và trả lãi vay đa dạng, linh hoạt, phù hợp với nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng.
- Thủ tục, hồ sơ vay vốn không quá phức tạp. Quá trình ngân hàng thẩm định tài sản và tiến hành giải ngân nhanh.
- Khách hàng nhận được nhiều chương trình ưu đãi về thời hạn, lãi suất, cũng như số tiền vay khi mua các căn hộ chung cư.
- Khoản vay thường được giải ngân nhiều lần hoặc một lần theo tiến độ thanh toán thực tế.
- Trong suốt quá trình vay vốn, khách hàng được quyền sử dụng tài sản đảm bảo. Phía ngân hàng sẽ giữ các giấy tờ liên quan đến tài sản.
- Trong trường hợp khách hàng thất nghiệp, không còn khả năng trả nợ, tài sản đảm bảo này sẽ thuộc về ngân hàng.
Kinh nghiệm về vay tiền mua nhà từ các chuyên gia
Nên lựa chọn về dự án nhà ở đã hoàn thiện hay đang xây dựng?
Khi bạn chọn lựa việc vay mua nhà đã hoàn thiện, người vay sẽ có thể thế chấp chính căn nhà đó với ngân hàng (khi căn nhà của bạn có đầy đủ giấy tờ pháp lý). Đồng thời, khách hàng cũng sẽ có nhiều lựa chọn về ngân hàng muốn vay, có thể bạn vay tại những ngân hàng khác nhau với mức lãi suất phù hợp.
Nếu lựa chọn về việc vay mua nhà với dự án đang xây dựng, người vay khi mua nhà sẽ được hưởng nhiều những ưu đãi từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, hình thức về vay này lại giới hạn về ngân hàng cho vay. Bạn chỉ có thể vay từ một số ngân hàng có liên kết với các chủ đầu tư.
Với những phân tích trên, bạn nên cân nhắc về tình hình hiện tại để lựa chọn dự án nhà ở phù hợp trước khi bạn vay ngân hàng.
Cần có vốn sẵn khoảng từ 30% giá trị ngôi nhà
Theo những chuyên gia, bạn cần phải có sẵn một số tiền trong tay tương ứng từ 30% giá trị căn nhà. Số vốn bạn có cần để vay ngân hàng khoảng 60-70% giá trị ngôi nhà.
Đọc kỹ về hợp đồng vay vốn
Trước khi bạn ký hợp đồng vay mua nhà, bạn nên đọc những điều khoản hợp đồng. Nếu chưa rõ, bạn cần phải trao đổi với nhân viên tín dụng và yêu cầu về cập nhật cụ thể các cam kết ưu đãi vào trong hợp đồng.
Đặc biệt, bạn cần phải quan tâm đến mức phí phạt cụ thể trên hợp đồng. Nếu trả nợ quá hạn, ngân hàng sẽ tự áp dụng lãi suất từ 1,1 đến 1,5 lần lãi suất trong hạn. Nếu bạn trả nợ trước hạn, ngân hàng sẽ áp dụng mức phí phạt 1 – 3% trên dư nợ.
Sau khi ký kết, người vay chỉ cần phải giữ 01 bản hợp đồng (có đầy đủ về chữ ký, con dấu, dấu giáp lai của ngân hàng).
Hiểu đúng về các lãi suất vay ngân hàng
Hiện những ngân hàng áp dụng 02 hình thức tính lãi: tính trên giấy dư nợ giảm dần và dư nợ ban đầu. Theo đó, lãi suất sẽ tính trên dư nợ ban đầu sẽ thường thấp hơn dư nợ giảm dần. Tuy nhiên nếu bạn xem xét tổng khoản tiền lãi khách hàng phải trả theo những phương thức tính dư nợ ban đầu đôi khi lại phải trả nhiều hơn phương thức tính theo dư nợ giảm dần. Vì vậy khi bạn đi vay, khách hàng nên yêu cầu cho nhân viên ngân hàng để tư vấn rõ xem trường hợp của mình nên áp dụng những cách tính lãi nào để có lợi nhất.
Ngoài ra, lãi suất về ưu đãi cũng là yếu tố cần để được chú trọng. Người đi vay nên quan tâm tới thời hạn áp dụng lãi suất ưu đãi để có thể chủ động hơn trong tài chính. Bởi sau khi thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay thường sẽ được thả nổi theo thị trường.
Nên vay tiền mua về nhà dài hạn hay ngắn hạn?
Thông thường, các ngân hàng sẽ đưa ra một thời gian vay mua nhà tối đa là 20 – 25 năm.
Nếu bạn vay ngắn hạn, bạn cần phải đảm bảo về khả năng tài chính. Nếu không, bạn sẽ phải đối mặt với những áp lực thanh toán nợ lớn. Chưa kể trong các trường hợp trả nợ chậm, ngân hàng sẽ tự đánh giá đó là nợ xấu, ảnh hưởng đến sự xếp hạng tín dụng cá nhân và khả năng để vay vốn trong các lần sau.
Nếu vay dài hạn, bạn sẽ phải chủ động hơn trong tài chính, vừa đảm bảo được trả nợ ngân hàng, vừa có tiền để trang trải cho các chi tiêu, sinh hoạt. Nhiều ngân hàng hiện nay cũng đã áp dụng về mức tính lãi dựa theo dư nợ giảm dần, số tiền bạn sẽ phải trả qua từng năm cũng sẽ giảm dần. Do đó, nhiều chuyên gia về tài chính cũng chia sẻ kinh nghiệm vay tiền mua nhà nên lựa chọn về vay dài hạn và trả nợ trước hạn chỉ khi tình hình về tài chính thật sự phù hợp.
Nhiều gia đình quan niệm, việc mua được một ngôi nhà nhỏ hay một căn hộ ở thành phố là điều khó khăn. Tuy nhiên hiện nay, nhiều ngân hàng mời chào vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Để tránh áp lực từ nợ, khách hàng trước khi vay cần cân nhắc và lưu ý những vấn đề sau:
Có được một khoản tiền nhỏ trước khi vay mua nhà
Trước khi quyết định mua nhà, bạn cần phải có trong tay từ 30% đến 50% giá trị căn nhà định mua.
Như vậy, bạn chỉ cần vay khoảng 50% còn lại. Việc áp lực từ tiền vay ngân hàng quá nhiều sẽ khiến bạn tụt dốc. Một số người đã phải bán căn nhà lớn đi trả bớt nợ ngân hàng. Rồi sau đó mua lại căn nhà vừa tầm hơn.
Để tránh điều này xảy ra, hãy cân nhắc kỹ và mua căn nhà vừa tầm với mình. Hãy biến căn nhà là vật sở hữu của chúng ta, là vật phục vụ chúng ta thay vì còng lưng phục vụ, trả nợ cho căn nhà.
Hãy nhớ rằng lãi suất cho vay luôn thả nổi
Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều có chương trình ưu đãi lãi suất 7-8%/năm. Tuy nhiên ưu đãi này lại không lâu dài. Ngân hàng chỉ để mức lãi này ở nửa hoặc 1 năm đầu tiên. Sau thời gian này, lãi suất sẽ bắt đầu được thả nổi theo cách tính sau:
Lãi suất vay mua nhà = Lãi suất huy động tối đa của ngân hàng + 4%.
Nghĩa là nếu năm đầu bạn được cho vay với lãi suất 7% chẳng hạn. Thì đến cuối năm, lãi suất huy động tối đa của ngân hàng là 7,2%/năm. Bấy giờ, lãi suất vay của bạn sẽ được tính: 7,2%+4%=11,2%/năm.
Ngoài ra, điều chỉnh lãi suất theo quý cũng được nhiều ngân hàng áp dụng. Do vậy, trước khi vay, phải xem kỹ lãi suất thay đổi tại hợp đồng tín dụng. Hoặc bạn có thể hỏi nhân viên ngân hàng tư vấn thêm cho mình về chi phí lãi vay qua các năm.
Xem xét khả năng trả tiền hàng tháng của bạn
Hãy tính tổng thu nhập của bạn trên một tháng. Sau đó, tính số tiền bạn trả theo từng tháng. Từ đó, điều chỉnh thời gian vay trong hợp đồng.
Ngân hàng sẽ cho bạn một bảng ví dụ theo vay theo bao nhiêu năm thì tiền trả theo tháng sẽ bấy nhiêu. Dù sao, vay mua nhà cũng cần thiết nhưng không đến mức bóp bụng nhịn ăn để mua một căn nhà lớn. Nếu thực sự yêu thích không gian rộng rãi nhưng thu nhập thấp, bạn hãy kéo dài thời gian vay. Như thế, áp lực trong từng tháng của bạn sẽ được giảm nhẹ.
Trả tiền gốc trước hạn, bạn sẽ phải nộp phạt
Chúng ta vừa nói đến vấn đề tăng thời gian vay để giảm áp lực từng tháng. Tuy nhiên, nếu kéo quá dài, mà bạn lại đủ tiền trả quá sớm, bạn sẽ phải nộp phạt. Thông thường, có đến 80% số người vay mua nhà thường thanh toán tiền gốc trong 5 năm đầu.
Vì thế, một số ngân hàng để đối phó với tình trạng này, họ sẽ phạt 5% giá trị tiền gốc trong thời hạn 3 năm đầu. Kể từ năm thứ 3 đến 5, tiền phạt là 2-3%.
Nên công chứng sổ hồng trước khi nộp thế chấp ngân hàng
Nếu bạn định lấy giá trị căn nhà sắp mua làm tài sản thế chấp , giấy tờ của căn nhà sẽ được ngân hàng thu giữ. Do đó, trước khi bàn giao cho ngân hàng, bạn nên công chứng nhiều bản để tiện cho các việc quan trọng sau này. Giấy tờ nhà sẽ được ngân hàng trả khi bạn thanh toán hết nợ với ngân hàng.
Các hình thức cho vay mua nhà bạn nên biết?
Hiện tại vay mua bất động sản được chia thành 2 loại. Dựa theo loại hình nhà ở mà chúng ta có:
- Vay để mua nhà tại chung cư: Trường hợp này bạn sẽ được dùng chính căn hộ hình thành từ vốn vay để làm tài sản thế chấp. Ngân hàng sẽ cho vay tối đa 80% giá trị căn hộ chung cư đó. Khi mà các dự án chung cư ngày một nhiều thì gói vay vốn này càng hấp dẫn khách hàng. Ngân hàng còn liên kết với chủ đầu tư của chung cư để có nhiều ưu đãi nhất cho khách hàng khi vay.
- Vay để mua nhà đất: Nếu bạn có nhu cầu vay vốn liên quan đến việc mua đất hoặc nhà riêng, hay các sản phẩm về nhà đất như nhà xưởng, biệt thự, nhà kho, khu nghỉ dưỡng, trang trại, nhà mặt phố… thì gói sản phẩm này là cho bạn.
Dựa theo hình loại hình này, ngân hàng sẽ có các hình thức cho vay như: vay thế chấp, vay tín chấp, vay thấu chi.
Vay mua nhà thế chấp
Vay thế chấp vốn là hình thức vay truyền thống có mặt ở tất cả các ngân hàng. Với loại hình vay thế chấp, khách hàng cần phải có tài sản đảm bảo. Tài sản đó phải có sẵn để tiến hành thế chấp. Thông thường, tài sản thế chấp chính là ngôi nhà dự tính mua.
Ưu điểm:
- Hạn mức cho vay cao: 70 – 80% giá trị tài sản thế chấp.
- Lãi suất thấp.
- Thời gian vay có thể kéo dài đến 25 năm (tùy theo từng ngân hàng).
Quy định về việc vay thế chấp để mua nhà cũng như cách tính lãi suất ở mỗi ngân hàng khác nhau. Tuy vậy, phần lớn các ngân hàng cho vay chỉ nhận nhà thế chấp có diện tích từ 25m2 trở lên và phải có hẻm từ 1m trở lên.
Trong trường hợp nhà bạn định mua chưa có sổ hồng, bạn có thể vay thế chấp với những ngân hàng đã liên kết với chủ đầu tư. Ngoài ra, việc vay với ngân hàng liên kết cũng mang lại nhiều ưu đãi. Trường hợp không muốn làm việc với ngân hàng đã liên kết, bạn có thể thế chấp bằng một tài sản khác của mình như ô tô, sổ đỏ của một mảnh đất khác…
Vay mua nhà tín chấp
Vay tín chấp là hình thức vay mà khách hàng không cần đến tài sản đảm bảo. Hình thức này dựa vào sự uy tín của người vay. Phía ngân hàng sẽ đánh giá độ uy tín của bạn thông qua các thông tin bản thân như việc làm, mức lương, số dư tín dụng, địa chỉ…
Vì không phải thế chấp nên thủ tục cho vay tín chấp khá đơn giản. Bạn chỉ cần chứng minh được mức lương, khả năng trả nợ, chữ ký của thủ trưởng cơ quan… Vay tín chấp có thể vay con số lên đến 500 triệu. Chỉ vài ngày sau, bạn được giải ngân và số tiền vay sẽ có ngay trong tài khoản.
Đối với người đã từng vay tín chấp trước đó, ngân hàng có thể kiểm tra thông tin để nắm được rõ hơn. Trường hợp bạn từng chậm trả thì ngân hàng sẽ hạn chế hoặc ngừng cho vay lần 2. Do vậy, khách hàng có nhu cầu vay tín dụng cần chú ý các đặc điểm này để không gặp khó khăn khi vay.
Vay thấu chi
Vay thấu chi là hình thức mà chủ tài khoản có thể tiêu tiền vượt mức số dư tài khoản. Khi lựa chọn vay thấu chi, ngân hàng sẽ cho bạn một hạn mức chi tiêu. Hạn mức này thường gấp 5 đến 10 lần thu nhập bình quân mỗi tháng của khách hàng. Chính vì thế, hình thức vay thấu chi để mua nhà chỉ thích hợp với trường hợp bạn đã có số tiền lớn để mua nhà, chỉ còn thiếu một ít.
Vay mua nhà trả góp
Hình thức vay trả góp nghĩa là khách hàng vay vốn từ ngân hàng để trả cho người bán. Người mua chỉ cần đưa trước số tiền tương đương 20 – 30% giá trị ngôi nhà, phần còn thiếu, ngân hàng sẽ hỗ trợ cho vay.
Khoản vay trả góp này sẽ được trả dần trong 10 năm, 30 năm hay thậm chí là 50 năm. Cách vay này thích hợp với người có thu nhập ổn định và mức thu nhập trung bình. Việc chia nhỏ khoản vay giúp bạn dễ dàng thanh toán chúng.
Thủ tục vay mua nhà
Để có thể thực hiện vay vốn mua bất động sản, nhà ở, bạn phải là người Việt Nam, hoặc có vợ/ chồng là người Việt Nam. Số tuổi yêu cầu: Nữ từ 18 đến 55 tuổi, nam 18 đến 60 tuổi. Ngoài ra, bạn cần có thu nhập ổn định từ các nguồn như sản xuất kinh doanh, lương tháng, đang cho thuê nhà, thuê đất, đang góp vốn hay cổ tức… Nếu vay thế chấp, bạn cần có sổ đỏ từ căn hộ mình định mua hoặc bất động sản khác thuộc về bạn, ô tô, xe tải hay bất cứ giấy tờ có giá trị lớn khác. Sau khi được đồng ý cho vay, bạn cần chuẩn bị các thủ tục sau:
Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ
Bạn cần làm hồ ớ chứng minh mục đích vay vốn, hồ sơ nhân thân, hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ và các hồ sơ khác. Cụ thể:
Về hồ sơ nhân thân gồm:
- CCCD/CMND/ hoặc hộ chiếu.
- Hộ khẩu thường trú/Giấy xác nhận tạm trú/ Sổ tạm trú/ KT3.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hiện tại của bản thân ( Xác nhận độc thân/ Đăng ký kết hôn/Quyết định ly hôn).
Về hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn, gồm
- Giấy đề nghị được vay vốn theo đúng mẫu của ngân hàng.
- Hợp đồng mua hoặc đặt cọc mua nhà
- Nếu đã thanh toán một ít tiền cho việc mua nhà, bạn cần chứng từ các lần thanh toán đó.
- Hợp đồng mua bán và sổ đỏ nếu có. Hoặc những chứng từ liên quan.
Về hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ, gồm:
- Nguồn thu nhập từ lương tháng, phụ cấp hoặc các khoản tương đương như: Hợp đồng lao động tại cơ quan, bảng lương hoặc Giấy xác nhận lương, bảng thanh toán tiền lương.
- Chứng minh nguồn thu nhập từ việc cho thuê tài sản: Giấy tờ pháp lý tài sản cho thuê, ảnh chụp tài sản cho thuê, hợp đồng cho thuê tài sản, chứng từ nhận tiền thuê 3 kỳ gần nhất.
- Nếu có nguồn thu nhập từ hoạt động kinh doanh bạn cần có: Báo cáo doanh thu 6 tháng gần nhất, giấy Đăng ký kinh doanh hộ cá thể/ doanh nghiệp, báo cáo tài chính.
- Nếu đang có khoản vay tại các ngân hàng khác, cần chuẩn bị thêm bản sao kê tài khoản thanh toán, hợp đồng tín dụng…
Quy trình định giá tài sản, thẩm định hồ sơ
Tùy vào phương thức vay mà nhân viên ngân hàng sẽ tiến hành các phương thức thẩm định.
Quy trình thẩm định thường:
- Kiểm tra điểm tín dụng và lịch sử tín dụng của người vay vốn.
- Thẩm định bằng một số câu hỏi liên quan.
- Thẩm định thực tế nơi làm việc, nơi ở, nơi kinh doanh.
Việc định giá tài sản này có thể diễn ra trong khi hoặc sau khi có quyết định cho vay. Giá trị tài sản thế chấp sẽ quyết định khoản tiền có thể vay được của khách hàng, dựa trên chính sách hoạt động ngân hàng.
Giải ngân tiền vay mua nhà
Khi hồ sơ của khách đã đầy đủ, ngân hàng sẽ chấp thuận cấp tín dụng và tiến hành giải ngân khoản vay.
Trường hợp người vay vốn đã hoàn thành thủ tục sang tên nhà đất, ngân hàng cần gọi các bên đê. Lúc này các bên sẽ ký hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch. Ngân hàng sẽ giữ bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ đỏ, sổ hồng,…).
Nếu quý khách hàng chưa hoàn thành thủ tục sang tên nhà đất, trường hợp này sẽ thực hiện như sau:
- Các bên mua bán và ngân hàng cho vay cùng ký thỏa thuận 3 bên về khoản tiền giải ngân cho bên mua.
- Sau đó, ngân hàng giải ngân khoản vay vào tài khoản đứng tên bên bán. Tài khoản này sẽ được tạm khóa và phong tỏa toàn bộ số tiền trong khi hai bên thực hiện thủ tục sang tên.
- Sau khi bên mua sang được tên sổ đỏ và ký xong thủ tục thế chấp tại ngân hàng, số tiền giải tỏa tạm khóa trên sẽ được giải ngân.
Trong thời gian ngân hàng cho khách hàng vay, ngân hàng sẽ thường xuyên kiểm tra tình hình phía người vay. Việc này đảm bảo số tiền cho vay này được sử dụng đúng mục đích. Đồng thời, ngân hàng cũng có thể chắc chắn rằng người vay còn đủ điều kiện trả nợ.
Lãi suất cho vay mua nhà
Tính đến thời điểm hiện tại, lãi suất vay để mua nhà ở các ngân hàng tương đối ổn định. Qua khảo sát tại 15 ngân hàng thương mại trong nước, lãi suất vay mua nhà khoảng từ 5%/năm đến 8,99%/năm.
Đến ngày 4/11/2021, lãi suất cho vay mua nhà cao nhất là 8,99%/năm tại ngân hàng Bắc Á với thời hạn cho vay tối đa là 25 năm và hạn mức cho vay tối đa là 90% giá trị tài sản.
Mức lãi suất khá cạnh tranh tại các ngân hàng như: PVcomBank( 5%/năm), VP Bank (5,9%/ năm), Woori Bank (6,1%/năm), Hong Leong Bank (6,19%/năm)…
Bảng lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng thương mại, thời điểm tháng 10/2021
| STT | Ngân hàng | Lãi suất ưu đãi (%/năm) | Tỷ lệ cho vay tối đa (%) | Kỳ hạn vay tối đa (năm) |
| 1 | PVcomBank | 5 | 85 | 20 |
| 2 | VPBank | 5,9 | 75 | 25 |
| 3 | TPBank | 5,9 | 90 | 30 |
| 4 | Woori Bank | 6,1 | 70 | 30 |
| 5 | Hong Leong Bank | 6,19 | 80 | 25 |
| 6 | Shinhan Bank | 6,2 | 70 | 25 |
| 7 | BIDV | 6,2 | 100 | 20 |
| 8 | HSBC | 6,2 | 70 | 25 |
| 9 | UOB | 6,49 | 75 | 25 |
| 10 | Techcombank | 6,69 | 70 | 35 |
| 11 | Vietcombank | 6,79 | 70 | 20 |
| 12 | MSB | 6,99 | 90 | 25 |
| 13 | Eximbank | 7,99 | 95 | 30 |
| 14 | VIB | 8,3 | 90 | 30 |
| 15 | Bắc Á | 8,99 | 90 | 25 |
Qua bài viết, hy vọng các bạn đã hiểu rõ về việc vay vốn để mua nhà từ các ngân hàng. Việc nắm rõ các quy định, thủ tục giúp bạn lựa chọn được hình thức vay mua nhà và số tiền vay sao cho hợp lý nhất. Chúc bạn nhanh chóng sở hữu được mái ấm cho riêng mình.
